最近，樓市各種實質性利好政策接連落地：房貸利率下調、房貸首付比例20%、"認房不認貸" ......

　　一系列政策的疊加會對蘇州樓市產生怎樣的影響? 之后樓市會回暖嗎?

　　據中介介紹，本周新政落地，尤其是后半周，二手房成交量和咨詢量明顯增加。部分地段和產品力都不錯的新房 來訪量也有所增加 。

　　由于市場反應需要時間，目前新房和二手房的熱度并未在網簽數據上有所體現。

　　就在昨天，朋友圈流傳著一張貝殼的“9.9購房節，認購突破200單”喜報，似乎昭示著在強政策的刺激下，購房者的購房信心有所回升、成交量大為增加、市場有所回暖。

　　首付比例的下調，加上認房不認貸政策的落地，對剛需購房者是利好的，將會進一步釋放外來人口在蘇州的購房潛力。

　　在之前的文章里，分析師就說過，在當下的蘇州樓市，剛需是非常艱難的。

　　難的是在全面進入改善時代的蘇州樓市，剛需戶型面積上限增加至100㎡，建面約90㎡以下的戶型面積段已經不多。

　　難得是小戶型供應量逐年減少，且越來越遠郊化、外圍化。

　　難得是剛需客群已經不再是樓市的中堅力量，他們在新房市場很難找到自己的“一席之地”，而轉而“投身”二手房市場。

　　首套首貸的購房者最低首付降至兩成，對于總價預算有限的剛需購房者來說，確實減少了首付壓力。

　　以購買一套200萬的剛需房為例，原來最低首付比例是30%，首付款需要支付60萬，現在最低僅需要40萬。

　　按照30年等額本息來算，以前貸款140萬，4.1%的利率，月供金額為6765元，現在貸款160萬，4.0%的利率，月供金額為7639元。

　　雖然首付比例降低了，但是月供壓力卻增加了，看似門檻降低，實則增加了杠桿，總還款利息相比來說反而增加。

　　但是，二成首付政策對于首付壓力遠遠大于月供壓力這部分剛需客群來說，是頗具吸引力的。

　　對于那些首付款預算有限但是月供能力強的購房者來說，確實是利好，至少他們有了上車的機會，先上車再說。

　　從二手房市場來看，新政出臺后，一些房東的心態有所波動，想上調價格，但無奈目前存量房掛牌量很大，客戶選擇機會多，真正想要賣房的房東在價格上必須保持優勢，才能抓住這波行情盡早出貨。

　　所以說對于想購買二手房的剛需客戶而言，應該抓住這次機會。

　　貳

　　分析師咨詢了萬科魅力花園門口的中介門店近期的帶看和成交情況，想看看新政落地后，對剛需二手房市場的影響有多少。

　　萬科魅力花園是蘇州二手房市場比較“有名”的小區，也是近兩年成交量在蘇州遙遙領先的二手房，該小區占地面積大、戶型多為85-100㎡的小戶型，且整體生活配套完善，便利度高，受到剛需族的認可，其成交量一直不錯。

　　但是，從去年至今，由于大環境的影響，小區的成交量價有所下跌，由于改善置換客戶較多，掛牌量居高不下，僅有價格有明顯優勢的房源成交周期才會快一些。

　　該門店一經紀人告訴分析師：政策組合拳對樓市肯定會有一點影響，但是目前來看沒有那么明顯，“認房不認貸”新政直接利好兩波人群，其中之一就是外地有過貸款記錄在蘇州還未買房的年輕剛需人群。

　　這部分客群雖然購房門檻降低了，但是很多人并不愿意貸那么多錢，除非是房貸利率再下調，才能真正降低購房成本減輕壓力，畢竟貸款都是要還的。

　　至于二手房交易情況，該經紀人表示相城的萬科魅力花園出貨量一直不錯，主要客群也是剛需首套客戶，畢竟這里小戶型多、生活方便、地鐵、商業綜合體都在周邊，而且價格好商量。

　　對于新政對樓市的影響，該經紀人表示，影響肯定是有的，但是目前沒有體現出來。9月本來就進入了旺季，門店來訪和成交量比七八月有明顯提升，因為七八月確實是市場淡季。

　　對于市場預期，該經紀人表示仍有信心：“新政效果會慢慢顯現，9月、10月的成交量肯定會有所增加的”。

　　乘著政策東風下，據說，新房市場上很多剛需盤打出了更低的折扣和優惠以吸引購房者。

　　整體來說，新政的發布確實能促進市場信心的回升，但截止到目前，政策效果并不是特別明顯，大多數客戶仍然處于觀望狀態，少部分客戶以及房東內心有所波動。

　　叁

　　雖然目前對于剛需購房政策方面已經十分寬松，但是對于預算有限的剛需族來說，更加要量力而行。自身承受能力應當排在第一位，其它因素可按照需求排序，優先滿足需求值高的因素。

　　如：自身承受能力>區域>房屋類型(新房還是二手房)>配套，買房時在合理預算資金下，若優先選擇工作通勤方便的區域，在該區域中選擇自己喜歡的房屋類型，然后對配套情況進行篩選。若自身經濟實力只能買到滿足其中兩項的房子，那么優選擇先滿足區域和房屋類型這兩個因素。

　　新房市場上，園區和姑蘇區已經拋棄剛需了。

　　新區剛需可選擇的范圍也比較少，主要集中在通安板塊。

　　相城區剛需樓盤主要集中在渭塘、望亭、黃埭、陽澄湖、蘇相合作區等外圍板塊，可選擇的項目相對新區多一些。

　　吳中區剛需樓盤主要集中在太湖度假區、臨湖、東西山等板塊。

　　吳江區剛需樓盤最多，主要集中于運東、盛澤、汾湖、震澤等板塊，但位置也更加的偏遠。

　　如果說確實對外圍板塊匱乏的資源配套有抗性，剛需客群應該多去看一看二手次新房。

　　目前市面上一些二手房新房小區在資源配套方面較為完善，生活氛圍濃厚，且有新房市場上的少有的小戶型產品。

　　產品盡量選擇三房，或者'二改三'可以改成功能更強大的戶型，對于剛需來說，三房至少可以滿足你未來5-10年的需求，而且三房的功能性讓你置換起來更舒適。

　　畢竟對于剛需來說蘇州以外的房源都可以直接進場，畢竟之前很多人卡在這個門檻上要求首付四成，而現在首付低至兩成，肯定是實實在在的優勢。