8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率(LPR)，1年期LPR下調(diào)10個基點、5年期以上LPR不變。

　　貝殼研究院指出，8月LPR呈現(xiàn)非對稱性下降，1年期LPR的下降有助于降低企業(yè)綜合融資成本，促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)修復(fù)。對于房企而言，融資成本降低有助于緩解部分房企經(jīng)營困難的局面。五年期以上LPR未變，即首二套房貸利率基準(zhǔn)下限維持4.00%、4.80%。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，本次1年期LPR下調(diào)10個基點，5年期以上LPR保持不變。當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執(zhí)行報告中提到“截至6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。”根據(jù)中指監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。

　　貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42和25個基點。分能級統(tǒng)計，8月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平;三四線城市首套房貸利率分別為3.87%，較上月下降1個基點，二套維持在4.80%。

　　今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個基點后，短期市場預(yù)期出現(xiàn)一定修復(fù)，但并未徹底改變房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月，重點100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進(jìn)一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業(yè)成本，一定程度上修復(fù)市場預(yù)期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，或許才能促進(jìn)樓市預(yù)期實質(zhì)修復(fù)。

　　“LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費潛力。”陳文靜提到。

　　事實上，已有部分樓市熱點城市在調(diào)整房貸利率。近期，廈門出臺住房優(yōu)化政策，8月17日起二套房貸利率下限從LPR+80個基點調(diào)整為LPR+60個基點，其他房貸利率超過下限的城市實際房貸利率有下降空間。貝殼研究院指出，房貸利率下降結(jié)合新一輪的降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)住房需求釋放，為市場修復(fù)注入動力。

　　短期來看，陳文靜表示，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低二套首付比例、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，若實質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，一線城市房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產(chǎn)生積極帶動，穩(wěn)定市場預(yù)期。若一線城市政策出臺節(jié)奏較慢或力度較小，預(yù)計市場預(yù)期將進(jìn)一步走弱，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。