繼北上廣深等一線城市出臺(tái) "認(rèn)房不認(rèn)貸 "政策后，杭州對(duì)最初的 "認(rèn)房不認(rèn)貸 "政策進(jìn)行了重新調(diào)整和優(yōu)化。中國的指標(biāo)監(jiān)測(cè)顯示，除一線城市外，武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確出臺(tái) "認(rèn)房不認(rèn)貸 "住房政策的首個(gè)實(shí)施文件，其他二三四線城市也將在短期內(nèi)全面跟進(jìn)。

　　杭州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策升級(jí)調(diào)整，短期對(duì)會(huì)有一定積極作用

　　據(jù)此前報(bào)道，2022年11月，杭州市曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》，其中規(guī)定，對(duì)于在杭州市限購區(qū)無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行(最低首付比例為30%)。

　　但是，該政策發(fā)布后，杭州的商品房交易市場(chǎng)仍然出現(xiàn)了明顯降溫。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，成交方面，杭州8月新房成交75.9萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，市場(chǎng)有所回暖，但仍不及去年同期，同比下降16.9%;二手房成交止跌回漲，杭州8月二手房成交3410套，環(huán)比增長(zhǎng)16.1%，但成交規(guī)模仍未恢復(fù)至上半年水平，二手房成交價(jià)格持續(xù)下行，且降幅擴(kuò)大，市場(chǎng)仍延續(xù)以價(jià)換量態(tài)勢(shì)。

　　在此背景下，9月5日，杭州市對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策進(jìn)行了升級(jí)調(diào)整。調(diào)整后，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析稱，此次調(diào)整取消了“相應(yīng)貸款已結(jié)清”的描述，進(jìn)一步拓寬了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的范圍、降低原二套家庭購房首付比例及貸款利率。

　　“事實(shí)上，2022年11月的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’已釋放部分需求，本次政策調(diào)整后，短期對(duì)會(huì)有一定積極作用，但長(zhǎng)期效果有待觀察。針對(duì)市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展，后續(xù)或?qū)⑦€會(huì)有系列舉措出爐，來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。”高院生提到。

　　一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策頒布后，北上廣深市場(chǎng)有何變化?

　　9月1日，繼廣州、深圳、上海后，北京也正式宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政執(zhí)行后，北京新房、二手房熱度均有所回升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，在9月2日北京執(zhí)行新政第一天，北京二手房一天成交了大約1200套，明顯超過上周同期，上漲了超過100%。新房當(dāng)天成交超過1800套，而8月全月網(wǎng)簽只有3100套，也就是北京新政第一天市場(chǎng)成交就超過之前半個(gè)月的成交量。

　　不過張大偉提醒，9月2日的成交大部分屬于被政策影響的恐慌需求入市，有部分成交是之前積壓的需求入市，也有部分購房者害怕后續(xù)價(jià)格上漲，提前交小定金鎖定房源，所以1800套成交最后是不是能影響網(wǎng)簽還需要看后續(xù)市場(chǎng)變化。同時(shí)，9月3日新房成交只有900套左右，在9月2日成交量大漲一天賣掉只有半個(gè)月的成交量后，大部分入市的項(xiàng)目中優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)去化。

　　短期來看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，北京市場(chǎng)預(yù)計(jì)前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放，而對(duì)于“賣一買一”的購房者來說，這部分需求進(jìn)入市場(chǎng)將需要一定時(shí)間，整體市場(chǎng)行情將持續(xù)一定時(shí)間，但持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短一方面取決于購房者換房節(jié)奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。價(jià)格方面，當(dāng)前新房項(xiàng)目仍以回籠資金為主，價(jià)格上漲預(yù)期和空間整體偏小，而二手房隨著掛牌量的上升，價(jià)格上漲動(dòng)力亦不強(qiáng)，預(yù)計(jì)價(jià)格整體以穩(wěn)為主。

　　跟北京市場(chǎng)熱度相當(dāng)?shù)纳虾Ｊ袌?chǎng)，其成交量也出現(xiàn)了大幅上漲。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，新政執(zhí)行后上海新房熱度明顯有所上升，新房項(xiàng)目到訪和認(rèn)購熱度上漲明顯，但也與目前處于新房供應(yīng)高峰有關(guān)。二手房市場(chǎng)目前熱度反應(yīng)相對(duì)新房較慢。

　　中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭分析稱，上海二手房市場(chǎng)熱度不及新房的主要原因?yàn)椋罕敬涡抡玫氖峭獾刭I房的上海首套剛需及上海置換客戶，二手房市場(chǎng)的掛牌量有所上升，多數(shù)客戶置換打新，而賣方目前降價(jià)意愿減弱，二手房市場(chǎng)相對(duì)此前格局變化是，掛牌量再次上升，議價(jià)空間變小，而買房并沒有明顯增加，因此上海二手房市場(chǎng)處于僵持狀態(tài)。

　　張大偉稱：“對(duì)于北京上海來說，未來出現(xiàn)一波小高潮已經(jīng)是板上釘釘，但周圍比如北京周圍，上海周圍很可能出現(xiàn)需求減少的情況。”

　　同樣受益于新政的還有廣州市場(chǎng)，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月2-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較上上周末(8月26-27日)上升91%，遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)或部分偏純剛需項(xiàng)目變化不明顯，客戶仍處于觀望態(tài)勢(shì)中。二手房市場(chǎng)方面，部分客戶存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價(jià)空間。

　　深圳也在新政執(zhí)行后首個(gè)周末迎來了大批購房者看房，意向登記人數(shù)明顯上升，部分新盤開盤去化較好。中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠提到，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放，但主要以一手新房為主，市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)一手熱度回升、二手維持平穩(wěn)的特征。

　　總體來看，張大偉表示，政治局會(huì)議明確政策方向后，全國各地協(xié)調(diào)優(yōu)化調(diào)控管理政策的節(jié)奏也在加快，具體政策一方面要看全國各地目前政策工具箱的空間，另一方面要與城市市場(chǎng)的表現(xiàn)密切相關(guān) 他說，與城市市場(chǎng)的表現(xiàn)密切相關(guān)。從7月24日開始到8月底結(jié)束，全國房地產(chǎn)進(jìn)入了政策密集公布期，房地產(chǎn)調(diào)控共140多條，創(chuàng)下歷史同期新紀(jì)錄。僅 8 月份，單月出臺(tái)的政策就超過 120 項(xiàng)，創(chuàng)下單月新紀(jì)錄。